• TOP
  • コラム
  • 物件仕入担当インタビュー 「神奈川県 武蔵新城Ⅰ」

COLUMN
- コラム -

2021年 4月 14日

物件仕入担当インタビュー 「神奈川県 武蔵新城Ⅰ」

 

WARASHIBEの既存会員向けに317日に第1期先行募集を3,000万円、第2期先行募集を4,500万円おこなってきた「神奈川県武蔵新城ファンド」。2回の先行募集を終え、329日から一般募集がスタートしました。今回はそんな「神奈川県武蔵新城ファンド」の運用対象物件である神奈川県川崎市中原区の上新城に位置する、社宅として利用されている4階建マンションの仕入責任者であるDさんにインタビューをさせて頂きました。

 

 

-今回は「神奈川県武蔵新城ファンド」に関するインタビューに応じて頂きありがとうございます。まずはDさんのキャリアと現在の業務についてお伺いさせてください。

 

私は大学卒業後に、大手総合不動産会社で収益物件の売買仲介を10年手掛け、その後、現在のWARASHIBEで同じく収益物件の仕入を中心に手掛けています。物件の仕入は不動産会社以外にも個人や事業法人の保有している土地・建物の仕入も多く手掛けています。

 

-キャリアの中で延べ10年以上収益物件の売買を手掛けているプロフェッショナルということですが、今回の運用対象物件である神奈川県武蔵新城の社宅物件とどのように出会ったのかを教えてください。

 

前職時代の後輩から物件の紹介がありまして、当社に非常にマッチした案件だと思ったというのがきっかけです。当社では社宅として運用されている物件を直近でも2件取得した経験がありますし、今回の武蔵新城の社宅の売主はすぐに売却したいというニーズがあった中で、当社は物件購入の意思決定をすぐに出し、かつ、購入の申込を入れたらきちんと買い切ることができるので、他社に先駆けて良い条件で購入できるだろうと思いました。実際、20201027日に物件の紹介を受けて、1031日には購入の申込を行っています。

 

-物件紹介から数日で購入の申込を意思決定できるのは凄いですね。物件を初めてみた中
で特に印象に残っているのはどのようなところでしょうか。

 

まずは立地の良さです。武蔵新城は非常に立地が良く、東京の都心部や川崎まで30分で出ることが出来ます。最寄り駅のJR南武線「武蔵新城」駅から徒歩6分という駅近物件であることも魅力的でした。

また、建物も手が入れられていてとても綺麗でした。社宅として利用していた売主の会社が従業員を大切にしていて、大手の管理会社を使って修繕もきちんと行われていたことが印象に残っています。

 

-武蔵新城の立地の良さに関するお話を頂きましたが、武蔵新城はどのようなイメージの街でしょうか。

 

武蔵新城は東京の都心部や神奈川の川崎など、商業や工業地帯へのアクセスの良さから企業の数が多い地域となっています。また、都心部などの主要駅に30分で行けることに加えて、単身世帯であれば月6万円程度の家賃の相場となっていて、東京や神奈川の中心地域と比べて賃料が割安です。そのため、企業は福利厚生の一環で社宅・社員寮を用意する際に、武蔵新城に置くことが多く、周辺に今回のマンションの他にも複数の社宅があります。企業としては基本的に社宅は一箇所に集約したほうが管理がしやすく、武蔵新城は家賃もそこまで高くならないことから、一棟単位で社宅として借り上げる形が可能なのが背景です。今回のマンションも東証1部上場の大手システム会社から申込を受けて46室分一棟丸ごと貸し出して運用する形となります。

 

 

-武蔵新城は社宅の多い地域なのですね。物件の現地調査をした際の印象はどうだったでしょうか。

 

現地で見た印象としては、やはり平成初期に建てられた建物はしっかりお金をかけて建てられている物件が多いなというものでした。タイミングとしてバブル期前後だったこともあり、建築材料も良いものを使用していました。例えば外壁のタイルで、一般的にアパートなどはタイルを貼りません。また、この規模ぐらいのマンションでは最近では分譲マンションでも外壁のタイルを貼らないところが多いのですが、このマンションでは裏側までしっかりとタイルを貼っていて手入れもきちんとしていたので感心しました。階段も今だと鉄板だけのところも多いのですが、この時期に建てられたものということで、コンクリートでちゃんと階段を作っていて、長く使えます。勿論、漏水なども発生しておらず、長期的に10年・20年という期間の利用を考えても問題ない建物でした。

 

-建物の材質良さや手入れが行き届いているのが外観からもわかるのは非常に良いですね。逆に物件の仕入を検討したり、仕入の意思決定をするにあたって注意したことや懸念事項があったら教えて下さい。

 

仕入で懸念していた事項としては、4階建てで46室ある今回のマンションの元の所有者である売主企業の社員が売却時に退去してしまう関係上、引き渡しのタイミングで全て空室の状態で引き渡されるという点です。46室が引き渡し後にすぐに埋まるかどうかを十分に検討しました。引き渡しのタイミングも20213月末ということで、一般的に1~3月が引っ越しの動きが活発な時期で4月以降になると引っ越しをする世帯数が大きく減少するという懸念もあり、早期にテナントを決めないと、空室が残ってしまうリーシングリスクに注意していました。

そのため、武蔵新城の地域の不動産賃貸需要を精査し、都心部へのアクセスや地域の居住者の属性、賃料相場などを総合的に検討した上で、46室の空室のまま3月に引き渡しを受けても十分テナントを埋められると判断しました。実際のところ、武蔵新城には社宅需要があることもあり、すぐに社宅として一棟丸ごと借りたいという大手システム会社から申込があり、全室賃貸稼働している状態で運用を開始出来ることとなりました。

 

-その他に仕入で苦労したことはありましたでしょうか

 

苦労したところでいうと、社宅・社員寮として利用されていたため、引き渡しまでの期間での内覧に対して売主から制限が設けられていて、内覧の回数を3回までに凝縮して、スケジュールを決めて新しい借主候補の内覧をこなしました。

また、仕入後の修繕に関して、外装は非常に管理状況も良かったのですが、内装は各部屋で使ったまま退去されているので、原状回復も含めてフローリングや壁紙などを修復する必要がありました。普通は46室を一斉にリフォームするようなことは無いのですが、当社の物件管理の部隊が、部屋ごとの状況を精査した上で予算やスケジュールを細かく管理して、一気に内装の修繕作業を進めてくれたのは大変助かりました。

 

-前の売主企業の従業員が一斉退去してその後に新しい貸主企業の従業員が一斉に入居するまでの僅かな期間に準備を整えることのできる物件管理の部隊がいるのは心強いですね。その後の物件の運用方針はどのようになっていますでしょうか。

 

まず、リーシングリスクを抑えて安定的に賃料収入を得られるようにすることに最も重点を置いています。今回のマンションでは一棟貸しすることによって46室全てを短期間で埋めることが出来た一方で、一棟貸しのデメリットとして一挙に退去されてしまうリスクがあります。そのため、借主企業との賃貸借契約において、1ヵ月に1室ずつしか退去出来ないという縛りを設けており、賃料の減額リスクを抑えています。

次に売却の方針としては、今回の社宅として利用されているマンションは、長期的に運用することを前提として、当社で買い取った際にも内装の修繕などをかなりしっかりと行いました。立地も良く、物件も長期的に使えるものであるので、売却の想定としては、長く持って運用してくれる会社があれば前向きに検討したいと考えており、直近でも物件購入のお問い合わせを頂いたりしています。もし物件の売却も順調に行えれば投資家の皆様への分配金も増えるため、売却活動は継続的に行っていく予定です。

 

 

-ありがとうございます。最後に、WARASHIBEの投資家の皆様に物件の仕入責任者としての「神奈川県武蔵新城ファンド」のアピールポイントを教えてください。

 

収益不動産は足元で数字に現れるような賃料収入の他に、数字には現れない中長期的な修繕費用のリスクや賃料減額リスクが多く存在します。そのような数字に現れないような項目まで十分に考慮した上で収入が安定するような物件作りをやっており、そこが仕入・運用責任者の腕の見せ所です。今回の「神奈川県武蔵新城ファンド」では賃貸借契約を工夫してインカムゲインの減額リスクを軽減したり、物件が長期的に安定して運用できる状態にすることでキャピタルゲインを狙いやすくしたりと、投資家の皆様にインカムゲイン・キャピタルゲインの両方で高い利回りで実現できるようにしています。ぜひ投資家の皆様には投資を検討頂けますと幸いです。

 

 

 


インタビュアー 富本 耀月

 

外資系及び国内最大手石油元売り会社にて、M&A案件や発電プラント建設のためのSPCの設立・運営、資金調達などを手掛ける。その後、不動産テックベンチャーにてマザーズ上場準備と並行して東京都初の小規模不動産特定共同事業登録の取得及び、初の不動産投資型クラウドファンディングサービスを立ち上げる。現在は行政書士として新規の投資型クラウドファンディングサービスの立ち上げのための許認可の取得と、事業のプロモーション・マーケティングを支援。


コラム一覧を見る >