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2021年 5月 6日

物件仕入担当インタビュー「広尾 区分店舗」

WARASHIBEにて4月12日に募集が開始された「広尾 区分店舗ファンド」。募集がスタートしてから順調に応募が集まっており、間もなく100%の応募が集まる見通しとなっています。今回はそんな「広尾 区分店舗ファンド」の運用対象物件である広尾に位置する、5階建てマンションの会員制レストランが入居している1階部分の仕入責任者である古里(フルサト)さんにインタビューをさせて頂きました。

 

-今回は「広尾 区分店舗ファンド」に関するインタビューに応じて頂きありがとうございます。まずは古里(フルサト)さんのキャリアと現在の業務についてお伺いさせてください。

 

私は大学卒業後に大手総合不動産会社である株式会社オープンハウスにて1年間新築戸建ての販売を手掛け、その後、中古マンションの仲介会社にて居住用マンションの営業をしておりました。そこでも1年半程度在籍し、次に収益物件を専門に取り扱う会社で仕入を手掛けるようになったあと、現在の株式会社SATASにて引き続き収益物件の仕入を行っています。取り扱う収益物件は幅広く、居住用からオフィス・商業ビルまで、日々仕入物件の検討をしています。

 

 

-キャリアの中で居住用から収益用まで幅広く、常に不動産業界に関わってきたんですね。それではまず、今回の運用対象物件である広尾の会員制レストランが入居している区分店舗にどのように出会ったのかを教えてください。

 

広尾の物件は、台湾人向けに不動産仲介サービスを手掛けている会社から物件の紹介を受けました。仲介会社では台湾人の投資家の方の売りの案件を任されており、仲介会社に訪問して話を聞きに行った際に購入を検討してみてほしいという話をされました。売主である台湾人投資家の方は日本で複数の不動産を所持している中で、税金対策で保有物件の入れ替えを希望しており、直近で懸念材料として挙げられるようなコロナ禍による影響で手放すといったことでもなく、話を受けた当初から魅力的な案件だと思いました。

 

-広尾のようにビジネス用としても居住用としても需要が強くて地価が安定している地域ですとなかなか魅力的な売り物件が出てこないイメージがありますが、今回のような案件と出会えた要因はどのような点となりますでしょうか。

 

確かに広尾のような地域の物件となるとどうしても売却希望価格が高くなり、物件の売り案件があっても高い売買価格のために仕入れても利回りが低くなってしまう傾向が強いです。特にコロナ禍以降においては、既存のテナントから得られている賃料であれば十分な利回りを得られていても、将来的な空室リスクや賃料減額リスクも考慮した保守的な見方をせざるを得ない状況です。一方で都心の不動産価格はコロナ影響を大きくは受けず高止まりしている状態のため、結果として利回りが低くなってしまい、物件の仕入が難しい環境となっています。

そんな市場環境の中で、今回の広尾の物件は売主の方が税務上の理由で売却を検討していて、また早期売却を前提に考えていたのもあり、地域や物件価格の金額感からすると広尾では中々出てこない高い利回りの見込める希少な案件でした。

 

 

 -足元では広尾のような賃料水準が高く安定している地域では不動産価格が高止まりしていて利回りが高い物件が見つけにくい市場環境の中で、御社が今回、広尾の物件を仕入れられたのはどのような背景によるものでしょうか。

 

まず1つ目に大きな要因としては、やはり早くに物件の情報をもらえたことです。普段から物件の仕入に関して、多くの仲介会社とのネットワークを築いていっていた過程で、いち早く紹介を受けられたので当社で検討する事ができました。

次に意思決定の早さです。今回は対象となるビルの1階に入居しているテナントが飲食店だったこともあり、コロナ禍がある中で、他の検討している事業者は賃料の見通しをかなり厳し目に見ていました。一方で当社は物件が広尾駅から徒歩7分の好立地にあり、かつ大通りに面した1階という立地の良さと、広尾・南麻布エリアは都内屈指の高級住宅街や大使館が密集していて、周辺にはミシュラン星付などの高級レストランが数多く点在しているので、万一空室になっても新しいレストランのテナントを現行賃料を維持したまま入れることは十分可能だと判断出来ました。

現在入居しているテナントの会員制レストランは食べログの評価4.2の人気店で、常に2ヵ月先まで予約で埋まっている状況で、コロナ禍においても大きな影響は受けていません。また、ゆったりとした空間、座席の配置などにより、安心して使えるレストランとしてニーズが全く衰えていない状況です。これらのことから万一の退去の際にも新しいテナントも入れられますし、退去リスク自体が非常に低いと評価でき、この判断の意思決定が早かったことがあり、早めに売却したい売主の希望もあって当社が取得することが出来ました。

 

-コロナ禍で他社が取得に躊躇するなか、速やかに仕入の意思決定ができたのが要因なのですね。物件を実地で見た時の印象はどうだったでしょうか。

 

私たちの仕入の担当の他に、物件取得後に物件を管理するアセットマネジメントの担当やWARASHIBEの担当者が現地確認をしたのですが、物件の管理状態は良好で経年劣化によって物件価値が大きく毀損するリスクもなく、魅力的な物件だという認識が強まりました。また、実際に1階に入居しているレストランを確認し、隠れ家のような佇まいの会員制レストランで、ゆったりとフランス料理を楽しめる、人気も納得のお店でした。実際に物件を見て一層物件を取得したいという想いが強まりました。

 

-入居しているレストランのお話を伺いましたが、どのような特徴のあるレストランなのでしょうか。

 

完全会員制で、食事にいく場合には年会費を払って会員になる必要があります。すでに2年ぐらい運営されており、予約が先まで埋まっている他、最近ではMakuakeでクラウドファンディングもやっていて多くの応募が集まっている人気店です。

 

-高級な飲食店が周囲にも多いということですが、広尾のエリアの特徴についてはどのようなイメージをお持ちでしょうか。

 

広尾のエリアは大使館や高級住宅が集まる、都会的な側面も持ちながら、一方で表通りから一歩入ると閑静な住宅地が広がっている落ち着いた印象も持てるエリアです。有栖川宮記念公園があって、緑豊かな環境であることもあり、非常に住みやすい人気のエリアとなっています。

 

 

-広尾というエリアと立地の良さに加えてテナントの魅力が仕入の大きな要因になっているということですが、物件を実際に仕入れる段階になって、仕入の検討や意思決定をどのようなプロセスで行ったかについてや、懸念事項があった場合は教えて下さい。

 

当社では仕入に関して物件会議で毎週担当と上席であがってきた検討物件を精査するのですが、今回の広尾の物件は2月末ごろにあげてすぐにOKが出ました。実質的な検討期間は1週間ほどの短期間で素早く仕入の決定を出せています。やはりテナントが飲食店ということで退去による空室リスクは無視できない懸念点でしたから、それに対しては入居しているテナントの内容や属性、周辺の賃料相場や取引事例を考慮しながら慎重な姿勢で検討し十分な検証結果の下、投資対象として問題ないと判断しました。

 

-1週間程度で仕入の意思決定出来たのは早いですね。その決め手となったところはどこでしょうか

 

やはり広尾という人気エリアでありながら十分な利回りが見込める点が最大の魅力でした。他社がリスクの検討に慎重になっている中で素早く検討を終えられる社内体制だったのもあって仕入までこぎつけられて良かったです。

 

-ありがとうございます。最後に、WARASHIBEの投資家の皆様に物件の仕入責任者としての「広尾 区分店舗ファンド」のアピールポイントを教えてください。

 

広尾という街はこれまでもお話した通り、高級住宅街として広く知られていると思います。しかしながら高級住宅街という魅力の他に、少し歩けば渋谷・六本木・恵比寿といったビジネスの中心地にも出れる、いわばビジネスと住宅の融合したエリアです。そのため富裕層には安定した人気があり、テナントとして入居しているレストランは広尾のそういったエリアの特徴も見越して出店しています。今回の「広尾 区分店舗ファンド」では、不動産としての物件や立地の他に、入居していて賃料の支払を行ってくれているテナントにも魅力を感じてぜひ投資頂きたいです。

 

 

 

 


    インタビュアー 富本 耀月

 外資系及び国内最大手石油元売り会社にて、M&A案件や発電プラント建設のためのSPCの設立・運営、資金調達などを手掛ける。その後、不動産テックベンチャーにてマザーズ上場準備と並行して東京都初の小規模不動産特定共同事業登録の取得及び、初の不動産投資型クラウドファンディングサービスを立ち上げる。現在は行政書士として新規の投資型クラウドファンディングサービスの立ち上げのための許認可の取得と、事業のプロモーション・マーケティングを支援。


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