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2021年 6月 29日

物件仕入担当インタビュー「伊東市川奈 高級リゾート開発用地 ≪EXITプラス≫」

6月25日に会員限定先行募集が行われ、わずか2分で1億円を達成した「伊東市川奈 高級リゾート開発用地 ≪EXITプラス≫」ファンド。

新たな試みとなる「EXITプラス」が話題ともなっている本ファンドですが、募集開始に先駆けて、仕入れ責任者となる古里さんにインタビューを行いました。

 

Q.物件との出会い、第一印象について教えてください。

 

懇意のリゾート専門不動産会社からの紹介で情報を入手しました。私自身、リゾート用地は過去に何度か取引した実績があり、経験上、対象不動産は立地が良く、希少性、事業性が高いと判断しました。

 

Q.川奈の場所自体は知っていたのですか?

 

僕はゴルフをやるので、「川奈ホテルゴルフコース」という世界でも有名なゴルフ場があるというのを知っていたくらいで・・・、逆に言えば、その程度の知識しかなかったです。すぐに調査を開始しました。

 

Q.仕入検討で調査したことを教えてください。

私にとって、リゾート地として最適かどうかというのは、4つの判断基準があります。

①ビュー(景色がいいか)

②温泉の有無

③開発のしやすさ

④周辺の環境

の4つです。

この4点を現地視察と近隣ホテルを運営しているオペレーターやホテルを保有しているファンドにヒアリングしました。ホテル業界は意外と狭く、業界の繋がりからヒアリングはすぐ行えました。

 

具体的には次のようなことを確認しています。

 

①ビュー

・視野に民家が入らない

・海が見晴らせる

②温泉の有無

・湯量が十分あるか

③開発のしやすさ

・接道が取れているか(しっかりと道路に接しているか)

④周辺の環境

・海に出やすい

・観光スポットがあるか

・飲食店があるか



今回の対象物件となる土地は、これらの要素を全て備えており良いリゾート地だと思いました。

 

特に川奈は50代の方に好かれる傾向が強いと思います。

昔から川奈ホテルゴルフコースを知ってる人たちは、川奈は格が違う場所っていう印象があるみたいですね。

このゴルフコースは、世界のゴルフ場ランキングでも、常連です。

 

温泉が出て、街は静か。近くの箱根や熱海は観光地的な側面が強いので人が多かったり、建物が多かったりで温泉は出るけど、街は静かということで年配の方の需要が多いのだと思います。飲食店では食べログなどにも載ってない隠れた名店もあるみたいですね。観光というよりかは静かな場所でのんびり過ごしたい方に好まれている場所です。

観光目的ではなく、2〜3泊などして静かに過ごしたい人に需要があるのではないかと思います。





Q.仕入れ検討で調査したのは先程の4つの点を調査したということでしょうか?

 

そうですね。今回はそれにプラスして2つのポイントを調査しました。

 

一つ目は、土地に需要があるかどうかです。

先ほど良いリゾート地かどうかの判断基準となる4つのポイントをお話ししましたが、実は

「周りに既存のリゾート施設があるか」というのも一つの指標になります。

自分たちがこれからやろう!と思っていることが周辺で既に事業化されていて、うまくいっているのであれば、この土地には需要がある。逆に、事業化されていなかったり、うまくいっていなかったら、需要がない。と考えられるわけです。

その点、今回の土地は周辺にリゾート施設だったり、別荘などがあります。

近隣ホテルを所有しているオペレーター*に、どういう事業性で、きちんと利益が出ているのか、という確認は行いました。

 

**ホテルを運営している会社や、保有しているファンドなど。



そして、二つ目は土地の開発可能性ですね。

今回は開発用地なので、「その土地が何に使えるのか」の幅は広い方が良いです。一口にリゾートといっても、たくさんの種類があります。例えば、ホテルができるのか、別荘が建てられるのか、ヴィラが建てられるのか・・・。どれか一つしか収支が合わないのか、それとも3種類どれでも事業性があるのか。土地の価値としては大きく差が出るところですね。

なので、ホテル、別荘、ヴィラをそれぞれ事業化したときに、収支が合うかという点は入念に検証しました。

 

Q.例えば、どのような点を検証したのでしょうか?

例えば、開発費用の検証もしました。今回の土地は、現況が傾斜地になるので、土地を平らにする分、通常よりも開発資金が必要になってしまう。これに関しては日本有数のリゾート開発設計会社に現地まで足を運んでもらい、実際にどのくらいの金額が必要になるかコスト感が合うか検証しました。

Q.WARASHIBEで1年の期間で募集する訳ですが、現状はかなり木が生い茂っている状態でこれを何か1年間で手を加えたりされるのですか?それとも、そのまま転売を考えてるのですか?

*現況の航空写真。出典:Google

買主の要望によっては何か仕上げる可能性はあります。しかし、現時点では特に何かを開発する予定はありません。

 

Q.すでにパースが載ってると思うのですが、あれはいわゆるヴィラというものでしょうか?それは買主さんの意向で決まってるのでしょうか?

 

このパース(ヴィラ)はあくまで一例です。対象となるのは土地なので。

売却後の買主の意向によっては、ホテルにもなるし、別荘にもなり得ます。



Q.今回、「 EXITプラス」というファンド設計をしていますね。TRIAD社が買うという保証+もっと高値での売却を目指す、という内容なのですがーーー実際のところ、8%の買取保証の目線を教えていただきたいです。

 

あまり期待を持たせたくはないのですが(笑)、堅めかなと思います。

というのも、川奈というのは場所によっては坪10万円で取引されるような立地なんですね。

ただ、今回の土地は傾斜地なので、全ての土地が有効宅地なわけではない。そして、先ほどお話しした土地の開発可能性でも単価は変わってきます。なので、一概に今回の土地が坪10万円で売れるかは言い切れません。可能性としてはあり得えると思います。

 

*有効宅地:建物を建てられる面積のこと。



Q.TRIAD社に売却が決まる、一応契約していただいてると思うのですが、なんでですか?

 

今回の売却契約金額が堅めなのと、プロフィットシェアがあるからだと思います。

 

Q.プロフィットシェアの契約とはどういうことですか?

 

TRIAD社と契約を結んでいるけれど、別の会社への売却活動も行う。そして、より高値で売れた場合は、一定割合をTRIAD社とSATAS*で分配する、という契約ですね。

かなり珍しいと思います。

*SATAS:WARASHIBEの運営会社

 

Q.今回の仕入れで苦労したことはありますか?

 

売主さんが早期に売却したいということだったので、情報収集に普段より時間をかけられなかった点ですね。

ホテル業界に知り合いが多いので、すぐに相場感とか将来的にどのくらいの価値があるのかなどを割と早くヒアリングできたので、他社よりも早く買うと決断できたのかなと思います。

 

Q.今後、売却についてはホテル事業に強い仲介会社に声をかけて進めていく流れでしょうか?

 

そうですね、仲介会社もそうですし、あとは海外の投資家に売ることも想定してるので、いわゆるインバウンドビジネスを中心にやっている方々に声をかけようと思っています。

 

Q.海外からの需要はあるのでしょうか?

 

ありますよ。

アジア圏の投資家の方々が日本のリゾート地が好きで、新型コロナウイルスが蔓延する以前は買われる方が多かったです。現状では、コロナウイルスの影響で投資は止まっているんですけれども、もう中国の経済は復活していて、日本でもワクチンが出回ってきているので、お金が入ってくる兆しはありますね。

これから1年程はインバウンドのマーケットは大きくなっていくんじゃないかと思います。

 

Q.すでに取引的にはそういう兆しは見えてきているということでしょうか?

 

見えてきていますね。

例えば弊社の他の物件とかはシンガポール人が検討していますよ。



Q.川奈の投資おすすめポイントを教えて下さい。

 

リゾートにお金を投資するって抵抗ある人が多いと思いますが、タイミングとしてはとても良くて、本来はインバウンド投資としてあったマーケットが新型コロナウイルスの影響で止まってしまい、需要が溜まっている状態です。

それがもう1度リスタートされるタイミングがこの1年だと思います。

需要が溜まっているということは、つまり弊社からすると売却しやすい。

広大な自然と海の自分だけのリラックス空間。こんな贅沢はありませんよ。

面白いファンドに仕上がったと完成が楽しみです。

 

1万円からできるので、無理のない範囲で投資してみるのもいいと思います。

 

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