練馬区 武蔵関Ⅰ のファンド概要

（出典：東京都都市整備局　公式ホームページ）

本ファンドは、西武新宿線の高架化に伴う再開発により収用される予定の物件を投資対象としています。

一般的に、住居系の不動産は超都心の一部エリアの除き、経年劣化と共に資産価値が減少する傾向が見られます。
本物件も、通常であれば、経年劣化と共に賃料の下落、要求利回りの上昇等の影響などから、資産価値が下落していくものと考えています。
しかし、本物件は都市計画施設の整備予定エリア内にあり、将来的に収用される可能性があるため、今後は資産価値が上昇するものと思われます。

なお、今回は、将来的な収用を視野に入れた金額での早期売却を想定しているため、運用期間6ヵ月での短期ファンドとなっています。

再開発について

（出典：東京都都市整備局　公式ホームページ）

東伏見駅から井荻駅周辺まで、おおよそ5km強の範囲で鉄道の高架化が行われ、19個の踏切が撤去される予定です。それに合わせて、本物件の最寄り駅となる武蔵関駅では駅前広場も整備されます。本物件は武蔵関駅と東伏見駅の中間に位置し、線路に隣接しています。鉄道の高架化に伴い、日影に影響が生じることから収用を予定しており、高架化完成後は街路になる計画となっております。

（出典：東京都都市整備局　公式ホームページ）

本物件は、都市計画施設の整備予定エリア内にあり、将来的に収用される可能性がある不動産になります。都市計画の実現可能性が高ければ、その実現によって上昇する不動産価値が不動産価格に織り込まれ、経年劣化に関係なく資産価値、不動産価格が上昇すると考えています。

（参考：東京都都市整備局　公式ホームページ）

当該計画は、2019年に都市計画素案、調査計画書に基づき第一回住民説明会が開催、2020年に都市計画案、環境影響評価書案に基づき第二回住民説明会が開催されております。今後の手続きとしては、事業認可のプロセスを経て、用地補償説明会が開催され、用地補償によって収用されます。
なお、より詳細な情報は東京都都市整備局公式ホームページをご覧ください。

周辺情報

本物件は、西武新宿線の武蔵関駅周辺に位置しています。
西武新宿駅や吉祥寺まで20分で行くことができることもあり、人気エリアとなっています。
駅前には、ロータリーと駅前商店街があり、暮らしの憩いの場として多くの人で賑わっています。練馬区からも練馬区都市計画マスタープランの生活拠点として位置付けられていることもあり、暮らしに欠かせないスーパーや薬局といった店舗も多く、暮らしやすい街として地域住民からも愛されている街です。

売却について

本物件は、2〜3年後の用地収用ではなく、将来の価値上昇を見据えた形での早期売却を予定しております。
WARASHIBEでは、投資家への配当ポリシーとして、「キャピタルゲインの利益のうち、25%を上限なしに配当すること」を掲げております。
そのため、今回のキャピタルゲインの配当シミュレーションは以下のとおりになります。